Statistiken med kommentarer

Effekten på markprisstatistiken av uppdaterade taxeringsvärden på lantbruksfastigheter
Markpriser i Sverige

Effekten på markprisstatistiken av uppdaterade taxeringsvärden på lantbruksfastigheter

Beräkningarna av markpriser bygger på uppgifter om de köp av lantbruksfastigheter som gjorts under året där man ansökt om lagfart. För att uppskatta hur stor del av priset som kan hänföras till jordbruksmarken på fastigheten används relationen mellan taxeringsvärdet på jordbruksmarken och det totala taxeringsvärdet på fastigheten. Till år 2005 gjordes en ny taxering av lantbruksfastigheter vilket medförde att jordbruksmarkens andel av det totala taxeringsvärdet i genomsnitt ökade från ca 10 % vid föregående taxering (1998) till ca 14 %. Mellan åren 1999 och 2004 beräknades markpriserna med hjälp av 1998 års taxering. Det har medfört att markpriserna under dessa år till viss del underskattats då den relativa ökningen av värdet på jordbruksmark i förhållande till andra ägoslag, som ackumulerats under åren, inte tagits med i beräkningarna förrän år 2005.

År 2008 uppdaterades taxeringsvärden för lantbruksfastigheter igen men denna gång kunde man inte urskilja någon förändring i jordbruksmarkens andel av det totala taxeringsvärdet.

Likande scenario som skedde i och med 2005 års taxering kan även skönjas i och med 2011 års nytaxering. På riksnivå har jordbruksmarksvärdet år 2011 ungefär samma andel av fastighetens totala taxeringsvärde som år 2005 och år 2008. Bryts taxeringsvärdena ner på län så kan vi se att denna andel minskat för några län men ökat för många av de regioner där jordbruksmarkpriset är relativt högt och där majoriteten av Sveriges jordbruksmark finns. Vilket då i beräkningsmodellen leder till att priserna på jordbruksmark under åren 2009 och 2010 till viss del underskattats, på samma sätt som under åren 1999 till 2004, och hela den ackumulerade ökningen från år 2009 och 2010 kom inte med i beräkningarna förrän år 2011. Detta medför också en viss svårighet att bestämma den faktiska prisutvecklingen mellan år 2010 och 2011. I texten i detta Statistiska meddelande har vi valt att uppskatta prisutvecklingen mellan år 2010 och 2011 på två olika sätt.

(1)     Genom att jämföra 2010 och 2011 års priser enligt 2008 års taxeringsnivå.

(2)     Genom att beräkna utvecklingen efter det att vi jämnt fördelat ut den prisnivåskillnad, på åren 2009-2010, som 2011 års taxering inneburit.

Justeringar i figurer och tabeller utifrån effekterna av 2011 års taxering

Ovanstående förklarade effekter bidrar till att vissa justeringar har gjorts i några av figurerna för att få en mer rättvis bild av utvecklingen. I siffrorna som ligger till grund för figur C är den prisnivåförändring som 2011 års taxering inneburit jämnt fördelat på åren 2009-2010. Vilket innebär att den redovisade prisförändring mellan år 2010 och 2011 som framgår av figur C är lägre än den utveckling vi skulle få om vi jämförde 2011 års priser enligt 2011 års taxeringsnivå med 2010 års priser beräknade enligt 2008 års taxeringsnivå.

Figur A har justerats för effekten av taxeringsförändringen år 2005 och år 2011 genom att den ackumulerade underskattningen fördelats jämnt över åren 1999-2004 samt 2009-2010.

I tabellerna har dubbelberäkningar gjorts för år 2011. Priserna för 2011 är beräknade både enligt 2011 års taxeringsnivå och 2008 års taxeringsnivå. 2011 års priser enligt 2008 års taxeringsnivå återspeglar, av dessa två olika priser för 2011, bäst prisutvecklingen jämfört med 2010 medan 2011 års priser enligt 2011 års taxeringsnivå återger den genomsnittliga prisnivån bäst.

 

Markpriser i Sverige

Sedan EU-inträdet har det genomsnittliga priset för jordbruksmark per hektar stigit kontinuerligt. År 2011 var det genomsnittliga priset på en hektar åkermark i Sverige 5 gånger så högt som det var år 1995. En faktor som kan ha påverkat markpriserna, särskilt i skogsbygder, är 2005 års jordbruksreform. Även de senaste årens relativt låga räntenivå och goda spannmålspriser torde varit gynnsamt för prisutvecklingen.

 

Jordbruksmark

Det genomsnittliga priset på jordbruksmark (åker + bete) år 2011 var 50 500 kr per hektar för Sverige som helhet vilket är 26 % högre än år 2008. Prisutvecklingen mellan år 2010 och 2011 på jordbruksmark kan i och med effekterna av 2011 års taxering uppskattas på två olika sätt som nämns ovan i avsnittet om de uppdaterade taxeringarnas effekter på markpriserna. Uppskattningen av prisutvecklingen enligt (1) ger en prisökning på ca 9 % och beräkningssätt (2) ger en ökning med ca 14 % mellan år 2010 och 2011 på riksnivå.

 

Åkermark

Mellan år 2008 och år 2011 beräknas det genomsnittliga priset på åkermark ha ökat med ca 27 % för Sverige som helhet. Även här kan vi uppskatta prisutvecklingen mellan år 2010 och 2011 på två sätt. (1) ger en prisökning på ca 9 % på riksnivå och (2) ger en ökning på ca 14 %.

Priset på åkermark har ökat mest i Götalands södra slättbygder och Götalands skogsbygder jämfört med 2010 och var år 2011 högst i Götalands södra slättbygder med 153 500 kr per hektar och lägst i Övre Norrland med 12 600 kr per hektar.

 

Betesmark

Det genomsnittliga priset på betesmark för hela riket ökade från 16 700 per hektar år 2008 till 21 400 per hektar år 2011 vilket motsvarar en ökning med ca 28 %. Jämfört med föregående år har betesmarken i genomsnitt i Sverige ökat med ca 1 % om vi använder beräkningssätt (1) och ca 6 % om vi använder beräkningsätt (2).

För betesmark var det de genomsnittliga priserna i Götalands skogs- och mellanbygder som ökade mest mellan år 2010 och år 2011. Dyrast var betesmarken år 2011 i Götalands södra slättbygder där genomsnittspriset ligger på 62 000 kr per hektar år 2011.

 

Hur kan åker- resp. betesmarkspriset ha en högre prisutveckling mellan två år jämfört med jordbruksmark som helhet?

Att detta scenario förekommer ibland beror på den beräkningsmetod som används. För jordbruksmark räknas först ett genomsnittligt pris ut för varje region genom att summan av den totala köpeskilling för försåld åker- och betesmark divideras med summan av försåld areal åker- och betesmark. Här påverkas detta genomsnittspris bland annat av förhållandet mellan hur stora arealer betesmark som sålts i förhållande till åkermark. Detta eftersom hektarpriset för betesmark är betydligt lägre. Vissa år är det så att försåld areal betesmark i förhållande till försåld areal åkermark ökat jämfört med föregående år i några av de regioner där det finns som mest areal jordbruksmark. När sedan priset på riksnivå för jordbruksmark beräknas genom att genomsnittspriset för varje region (NUTSII) vägs upp med den totala arealen jordbruksmark som finns i regionen, enligt fastighetstaxeringsregistret, så kan det få den effekten.

 

Figur A. Utveckling av markpriser i Sverige, index 1990=1001

1) Uppgifterna i diagrammet är justerade för den effekt som de ändrade taxeringsvärdena 2005 och 2011 givit upphov till i beräkningsmetoden. Justerade så att den prisnivåökning som skedde i och med 2005 resp. 2011 års taxering är jämnt fördelade på åren 1999-2004 resp. 2009-2010.

I figur A kan vi se att utvecklingen av markpriserna för riket har en positiv trend under 2000-talet och att den är särskilt tydlig efter 2005. Den relativa prisökningen har varit större för betesmark än för åkermark.

 

Figur B. Utveckling av markpriser i Sverige, Tkr/ha¹

1) Uppgifterna i detta diagram är inte justerade för de effekter de ändrade taxeringsvärdena 2005 samt 2011 bidrog till i beräkningsmodellen. Modellen för att beräkna markpriser har underskattat priserna under åren 1999 till 2004 samt åren 2009 och 2010, vilket medför att prisförändringen mellan åren 2004 och 2005 samt mellan åren 2010 och 2011 också innehåller ackumulerade förändringar från åren 1998-2004 och åren 2009-2010. Ett brott i tidsserien finns därför mellan åren 2004 och 2005 samt mellan åren 2010 och 2011.

I Figur B presenteras den genomsnittliga prisnivån för såld jordbruksmark. År 2009 var det första året sedan år 1995 då vår prisstatistik på jordbruksmark resulterade i en negativ prisutveckling jämfört med året innan. Därefter har det vänt upp igen. Betesmark har också haft ett trendbrott under de senaste tio åren och vände neråt under år 2007 för att sedan återigen stiga fram till och med 2011. Dessa "tillfälliga" nedgångar kan betecknas som slumpmässiga då dessa oftast beror på att de försålda fastigheterna i en viss region är mindre exklusiva det aktuella året jämfört med året innan. Tillhör sedan en sådan region en av de regioner som har mest jordbruksmark i Sverige så påverkar det priset på riksnivå i hög utsträckning eftersom det priset viktas med de olika regionernas totala jordbruksmarksarealer.

 

Figur C. Förändring av priset på jordbruksmark mellan åren 2010 och 2011, procent¹

1) Uppgifterna i diagrammet är justerade för den effekt som de ändrade taxeringsvärdena 2011 givit upphov till i beräkningsmodellen, dvs justerade så att den prisnivåförändring som motsvarar skillnaden mellan 2011 års priser enligt 2011 taxeringsnivå och 2011 års priser enligt 2008 års taxeringsnivå är jämnt fördelade över åren 2009-2010.

I figur C kan vi se att prisutvecklingen mellan åren 2010 och 2011 var ca 14 % på riksnivå. Här har beräkningarna gjorts enligt beräkningsmetod (2) som nämns ovan i avsnittet om de uppdaterade taxeringarnas effekter på markpriserna. Priserna på jordbruksmark gick upp mest i södra Sverige med prisökningar på uppskattningsvis mellan 21 och 31 %. Mellersta Sverige och norröver hade prisökningar i intervallet 2-12 % mellan år 2010 och 2011.

 

Figur D. Priser på jordbruksmark åren 1995-2011 per produktionsområde, tkr/ha1

1) Uppgifterna i detta diagram är inte justerade för de effekter de ändrade taxeringsvärdena 2005 samt 2011 bidrog till i beräkningsmodellen. Modellen för att beräkna markpriser har underskattat priserna under åren 1999 till 2004 samt åren 2009 och 2010, vilket medförde att prisförändringen mellan åren 2004 och 2005 samt mellan åren 2010 och 2011 också innehåller ackumulerade förändringar från åren emellan taxeringarna. Ett brott i tidsserien finns därför mellan åren 2004 och 2005 samt mellan åren 2010 och 2011.

 

Utvecklingen av de genomsnittliga priserna på jordbruksmark i olika delar av landet från EU-inträdet fram till år 2011 redovisas i figur D. Redovisade priser innefattar både åkermark och betesmark. Det framgår att priserna skiljer sig kraftigt mellan olika regioner i landet. Markpriserna i det jordbruksdominerade Sydsverige ligger t.ex. i genomsnitt mer än 10 gånger högre än i Norrland.

I och med att de genomsnittliga markpriserna bygger på försålda fastigheter för varje enskilt år, där antal sålda objekt, förhållandet mellan mängden åker- resp. betesmark som sålts samt hur exklusiva markerna är varierar mellan åren, så kan det bli en del svängningar mellan åren i de olika regionerna. Däremot kan man över tiden utläsa att det finns en ihållande trend med en positiv prisutveckling på markpriserna i alla regioner.