Statistiken med kommentarer

Effekten på markprisstatistiken av uppdaterade taxe­ringsvärden på lantbruksfastigheter
Markpriser i Sverige

Priser på åker- och betesmark har årligen tagits fram av Jordbruksverket sedan år 1995. Dessa priser är en specialbearbetning av den prisstatistik Statistiska centralbyrån (SCB) årligen tar fram på fastigheter. Metoden att beräkna dessa priser är framtagen av Jordbruksverket men beräknas av SCB på uppdrag av Jordbruksverket.

Beräkningarna för år 2014 baseras på alla försålda lantbruksfastigheter år 2014 där ansökan om lagfart genomförts. Detta medför att överlåtelser som t.ex. resulterat i att den köpta fastigheten läggs samman med köparens gamla fastighet (fastighetsreglering) inte ingår i beräkningarna. Om fastigheten omfattar mer än bara mark så används relationen mellan åker- respektive betesmarkens taxeringsvärde och det totala taxeringsvärdet för hela fastigheten för att bestämma åker- och betesmarkens andel av försäljningspriset. Om taxeringsvärdenas relation gentemot varandra förändras, vilket kan ske i samband med nytaxeringen som sker vart tredje år, kan det medföra att beräkningsmetoden under-/överskattar mellanliggande års prisutveckling. 

Statistiken används bland annat av köpare och säljare av jordbruksmark som vill få ett riktmärke på prisnivån i sin region. Statistiken används också i olika beräkningsunderlag för att beräkna t.ex. kostnadsstrukturer och lönsamhet, värdera marken vid belåning etc.

Denna prisstatistik översänds årligen till EU och EU:s  motsvarighet till Jordbruksverket, DG Agri, använder denna statistik för att bland annat se på hur förändringar i stöden påverkar markpriserna i medlemsstaterna.

Effekten på markprisstatistiken av uppdaterade taxe­ringsvärden på lantbruksfastigheter

För att uppskatta hur stor del av priset som kan hänföras till åker- respektive betesmarken på fastigheten används relationen mellan taxeringsvärdet på åker- respektive betesmarken och det totala taxerings­värdet på fastigheten. Till år 2005 gjordes en ny taxering av lantbruksfastigheter vilket medförde att jordbruksmarkens (åker- plus betesmarkens) andel av det totala taxeringsvärdet i genomsnitt ökade från ca 10 % vid föregående taxering (1998) till ca 14 %. Mellan åren 1999 och 2004 beräknades markpriserna med hjälp av 1998 års taxering. Det har medfört att markpriserna under dessa år till viss del under­skattats då den relativa ökningen av värdet på jordbruksmarken i förhållande till andra ägoslag, som ackumulerats under åren, inte tagits med i beräkningarna förrän år 2005.

År 2008 uppdaterades taxeringsvärden för lantbruksfastigheter igen men denna gång kunde man inte urskilja någon förändring i jordbruksmarkens andel av det totala taxeringsvärdet.

Ett liknande scenario som skedde i och med 2005 års taxering kan även skönjas i både 2011 och 2014 års nytaxering. På riksnivå har värdet av åker- och betesmark dessa år ungefär samma andel av fastighetens totala taxeringsvärde som år 2005 och år 2008. Bryts taxeringsvärdena ner på län så kan vi se att denna andel minskat för ett antal län men ökat för många av de regioner där priset på åker- och betesmark är relativt högt och där majoriteten av Sveriges jordbruksmark finns. I beräk­ningsmodellen leder detta till att priserna på åker- och betesmark under åren 2009–2010 respektive 2012–2013 till viss del underskattats och hela den ackumulerade ökningen från åren 2009–2010 och 2012–2013 kom inte med i beräkningarna förrän år 2011 respektive 2014.

 

Justeringar i figurer och tabeller utifrån effekterna av taxeringarna

Figur A och C har justerats för effekten av taxeringsförändringen år 2005, 2011 och år 2014 genom att den ackumulerade underskattningen fördelats jämnt över åren 1999–2004, 2009–2010 samt 2012–2013.

I flera av tabellerna har dubbelberäkningar gjorts för år 2014. Priserna för 2014 är beräknade både enligt 2014 års taxeringsnivå och 2011 års taxeringsnivå. Vill man med hjälp av siffrorna i tabellerna i denna rapport se på prisutvecklingen mellan år 2013 och 2014 rekommenderas att använda priserna enligt 2011 års taxeringsvärden för båda åren. Däremot visar priserna enligt 2014 års taxering prisnivån för 2014 bäst.

Markpriser i Sverige

Sedan EU-inträdet har det genomsnittliga priset för åker- och betesmark per hektar stigit kontinuerligt (se figur A). År 2014 var det genomsnittliga priset på en hektar åkermark i Sverige över 5 gånger så högt som det var år 1995. En faktor som kan ha påverkat markpriserna, särskilt i skogsbygder, är 2005 års jordbruksreform. Reformen innebar i korthet att stödet till jordbruket förändrades från att vara kopplat till odlad areal av vissa grödor och viss djurhållning till att ges i förhållande till arealen, oavsett vilken gröda som odlas. Även den relativt låga räntenivå sedan år 2008 och goda spannmålspriser torde generellt sett varit gynnsamt för prisutvecklingen under ett par år.

Jämför man 2014 års priser på åker- och betesmark med år 2011, när senaste nytaxeringen skedde, har priserna på åker- och betesmark enligt beräkningsmodellen stigit. Läs mer om denna prisutveckling för åker- respektive betesmark under respektive rubrik nedan.

Alla priser avseende olika regioner som presenteras i texten avser region­indel­ningen produktionsområden (se Kartor).

Antal försäljningar och hektar som ligger till grund för beräkningarna

Under år 2014 försåldes 2 800 fastigheter innehållande åker- och/eller betesmark där man ansökte om lagfart. Omkring 2 200 av dessa innehöll åkermark och omkring 1 500 innehöll betesmark. Totalt förmedlades ca 18 000 hektar varav ca 13 300 var åkermark och ca 4 800 var betesmark.

 

Figur B. Antalet försålda fastigheter med åker- och/eller betesmark samt totalt försåld areal (åker- plus betesmark)

  

 

 

Vi kan utifrån figur B se att under den tiden vi gjort denna undersökning var det en topp under året 1999 med över 3 000 försålda fastigheter innehållande åker- och/eller bete som tillsammans representerade över 35 000 hektar. Vi kan också se att det genomsnittliga antalet hektar per försåld fastighet minskat över tiden. År 1993–1994 låg genomsnittet på 13 hektar per fastighet medan det ligger runt 6–7 hektar idag.

 

Figur C.  Prisutvecklingen över tiden för åker- respektive betesmark presenterat i form av index, 1990=100¹

1) Uppgifterna i diagrammet är justerade för den effekt som de ändrade taxeringsvärdena 2005, 2011 och 2014 givit upphov till i beräkningsmetoden. För ytterligare information läs avsnittet ”Justeringar i figurer och tabeller utifrån effekterna av taxeringarna” s.4.

 

Priserna på åker- och betesmark har som tidigare nämnts stigit över tiden. Fördjupar vi oss lite mer och ser på hur prisutvecklingen sett ut över tiden för åkermark jämfört med betesmark kan vi i figur C konstatera att priserna för betesmark över tiden ökat mer än åkermark.

 

Priset på Åkermark

Priset på en hektar åkermark har i genomsnitt ökat med 10 % i Sverige sedan år 2011 och kos­tade år 2014 i genomsnitt 67 400 kr jämfört med 61 500 kr år 2011.  Priserna har under perioden ökat i alla regioner utom Svealands slättbygder.

 

 

Figur D. Prisutvecklingen för åkermark i de olika regionerna, tkr/ha¹ 

1) Uppgifterna i diagrammet är inte justerade för den effekt som de ändrade taxeringsvärdena 2005, 2011 och 2014 givit upphov till i beräkningsmetoden. Ett brott i tidsserien finns därför mellan åren 2004 och 2005, 2010 och 2011 samt mellan 2013 och 2014. För ytterligare information läs avsnittet ”Justeringar i figurer och tabeller utifrån effekterna av taxeringarna” s.4.

 

Priset på åkermark steg mest mellan år 2011 och 2014 i Götalands norra slättbygder (+16 %) följt av Götalands skogsbygder (+14 %). Priserna i Svealands slättbygder var i genomsnitt 4% lägre år 2014 jämfört med 2011. Det högsta genomsnittpriset står som vanligt Götalands södra slättbygder för med 154 400 kr per hektar år 2014. Det lägsta genomsnittspriset har Övre Norrland med 14 400 kr per hektar.

I och med att de genomsnittliga markpriserna bygger på försålda fastigheter för varje enskilt år, där antal hektar och sålda objekt samt hur exklusiva markerna är varierar mellan åren, kan det bli en del svängningar mellan åren i de olika regionerna. Däremot kan man utläsa att priserna på åkermark har stigit över tiden i alla regioner.

 

 

Priset på Betesmark

Det genomsnittliga priset på betesmark i Sverige var 25 600 kr per hektar år 2014, vilket motsvarar en prisökning på 20 % jämfört med 2011. Alla regioner har högre priser år 2014 jämfört med 2011.

Figur E. Prisutvecklingen för betesmark i de olika regionerna, tkr/ha¹ 

1) Uppgifterna i diagrammet är inte justerade för den effekt som de ändrade taxeringsvärdena 2005, 2011 och 2014 givit upphov till i beräkningsmetoden. Ett brott i tidsserien finns därför mellan åren 2004 och 2005, 2010 och 2011 samt mellan 2013 och 2014. För ytterligare information läs avsnittet ”Justeringar i figurer och tabeller utifrån effekterna av taxeringarna” s.4.

För betesmark har de genomsnittliga priserna också stigit mest i Götalands norra slättbygder (+47 %) följt av Götalands södra slättbygder (+28 %) mellan 2011 och 2014. Dyrast var betesmarken i Götalands södra slätt­bygder där genomsnittspriset låg på 79 400 kr per hektar år 2014 och lägst ligger genomsnittpriset i Övre Norrland med 4 800 kr per hektar.

Även här ska man ha med sig att eftersom de genomsnittliga markpriserna bygger på försålda fastigheter för varje enskilt år, där antal hektar och sålda objekt samt hur exklusiva markerna är varierar mellan åren, kan det bli en del svängningar mellan åren i de olika regionerna. Däremot kan man även för betesmark utläsa att priserna stigit över tiden i alla regioner.