Fakta om statistiken

Detta omfattar statistiken
Så görs statistiken
Statistikens tillförlitlighet
Bra att veta
Annan statistik

Detta omfattar statistiken

Statistik över arrendepriser och försäljningspriser på åker- och betesmark i Sverige har regelbundet redovisats sedan år 1995. År 1995 var det första referensåret man tog fram priser på jordbruksmark, men då registeruppgifter även fanns för tidigare år beräknades senare också priser för åren 1990–1994. Att statistik över mark- och arrendepriser på jordbruksmark började tas fram år 1995 är en följd av Sveriges inträde i EU detta år och önskemål från EU:s statistikmyndighet Eurostat att samtliga medlemsländer årligen ska ta fram denna statistik. Arrende- och markprisstatistiken faller inte under någon EU-reglering utan medlemsländerna översänder statistiken till Eurostat enligt ”gentlemen’s agreement”.

 

Definitioner och förklaringar

Markprisstatistiken avser att belysa genomsnittligt marknadspris per hektar för all åker- och betesmark i landet.

Så görs statistiken

Uppskattningarna av genomsnittliga marknadspriser på åker- och betesmark baseras på de försäljningar/köp av lantbruksenheter eller delar av lantbruksenheter som genomförts under året och där lagfart sökts. Fastighetsregleringar, det vill säga när en fastighet ombildas och till exempel mark förs över till en annan fastighet, inkluderas ej.

Endast köp med en total areal av minst två hektar mark bestående av skog och/eller jordbruksmark ingår i bearbetningen. Ytterligare krav för att ingå statistiken är att det ska finnas något av ägoslagen åker- eller betesmark på fastigheten och att försäljningssumman ska vara under 10 miljoner. Eftersom statistiken ska avse markpriser vid representativa köp, ingår inte så kallade extrema köp, där köpeskillingskoefficienten (det vill säga kvoten mellan köpeskilling och taxeringsvärde) är mindre än 0,5 eller större än 6. Inte heller ingår köp där föräldrar säljer till sina barn eller köp mellan make/maka. Eventuella köp där lösöre ingår i köpe­skillingen exkluderas också.

Vid försäljning av lantbruksenheter eller delar av lantbruksenheter kan utöver åker- och betesmark även andra ägoslag eller byggnader ingå. Vid sådana köp används relationen mellan åker- respektive betesmarkens taxeringsvärde och det totala taxe­ringsvärdet för hela fastigheten för att bestämma åker- och betesmarkens andel av försäljningspriset.

De genomsnittliga priserna för åkermark respektive betesmark för NUTS2-områdena och produktionsområdena beräknas genom att dividera total försäljningssumma för mark i regionen med total såld areal. Det genomsnittliga priset på riksnivå beräknas däremot som ett vägt medelvärde där de totala arealerna åker- respektive betesmark från samtliga fastigheter i fastighetstaxeringsregistret 2017 fördelade enligt NUTS2-om­rådena används som vägningstal.

Denna statistik är en specialbearbetning av den prisstatistik Statistiska centralbyrån (SCB) årligen tar fram på fastigheter. Beräkningsmetoden är framtagen av Jordbruksverket men beräkningarna utförs av Statistiska centralbyrån på uppdrag av Jordbruksverket. Jordbruksverket och SCB använder samma gränser som avgör om en försäljning av lantbruksenhet är med i statistiken eller ej.

 

Statistikens tillförlitlighet

En viktig osäkerhetskälla följer av att urvalet av undersökningsobjekt inte ut­görs av ett statistiskt urval utan utgörs av den åker- och betesmark som har sålts under året där ansökan om lagfart genomförts. Det vill säga fastighetsregleringar ingår inte. Systematiska fel kan därför finnas i den mån lagfarna försäljningar av åker- och betesmark inte är representativa för all åker- och betesmark. En annan viktig osäkerhetskälla är det antagande som görs för de fall då inte endast jordbruks­mark utan även byggnader och/eller andra ägoslag ingår i försäljningen. Någon särskild redovisning görs inte i köpeskillingsuppgifterna av försäljningspriset på enbart åker- respektive betesmark. I sådana fall antas att priset på den sålda åker- respektive betesmarken utgör samma andel av totalpriset som taxeringsvärdet på åker- respektive betesmarken utgör av det totala taxeringsvärdet på den sålda egendomen. Vidare förekommer en viss variation i de redovisade skattningarna som följer av att de baseras på relativt få försäljningar.

En osäkerhetskälla kan också vara att det finns försäljningar som statistiken inte baseras på, på grund av de avgränsningar som görs. De senaste åren har antal försäljningar mellan 10 och 20 miljoner ökat. För åren 2008–2015 var det 30– 50 sådana försäljningar per år och 2018 var det 90 försäljningar. Detta innebär att om dessa försäljningar hade varit med i statistiken hade de motsvarat ca 1,5 % av försäljningarna för 10 år sedan och 3,5 % för 2018. Vi vet dock inte hur mycket mark som ingår i dessa försäljningar och kan alltså inte dra några slutsatser om hur det redovisade priset i detta SM hade påverkats om dessa försäljningar varit med i statistiken. Eftersom underlaget till denna statistik tas fram från samma material som Statistiska centralbyrån (SCB) gör statistik om fastigheter generellt, kan vi inte själva reglera vilka gränser vi ska använda. SCB kommer att göra en översyn av statistiken för att eventuellt höja gränsen. Det är dock inte bestämt när översynen kommer att ske.

 

Effekten på markprisstatistiken som kommer av uppdaterade taxe­ringsvärden på lantbruksfastigheter

Uppdatering av taxeringsvärden sker efter ett rullande schema och genomförs vart sjätte år. Från och med år 2003 har ett system införts med förenklade fastighets­taxeringar som varvas med den ordinarie. Så numera uppdateras taxerings­värdena vart tredje år. Men eftersom taxeringsvärdena inte ändras årligen kan beräkningsmetoden resultera i en viss under- eller överskattning om förhållandet mellan de olika ägoslagen inom fastigheten förändras. Till exempel om åker- och betesmarkens värde ökar mer än övriga ägoslag underskattas priset och tvärtom. Denna effekt gäller dock enbart för de år som ingen taxering görs och försvinner i samband med att en ny taxering införs.

Till år 2005 gjordes en ny taxering av lantbruksfastigheter vilket medförde att jordbruksmarkens andel av det totala taxeringsvärdet i genomsnitt ökade från 10 % vid föregående taxering (1998) till 14 %. Under åren 1999–2004 beräknades markpriserna med hjälp av 1998 års taxering. Det har medfört att markpriserna under dessa år till viss del underskattats då den relativa ökningen av värdet på åker- och betesmark i förhållande till andra ägoslag, som ackumulerats under åren, inte tagits med i beräkningarna förrän år 2005. År 2008 upp­datera­des taxeringsvärdena på nytt genom en förenklad fastighetstaxering. Men här har man inte kunnat konstatera någon nämnvärd skillnad från 2005 års taxering vad gäller jordbruksmarkens andel av det totala taxeringsvärdet.

Ett liknande scenario som skedde i och med 2005 års taxering kan även skönjas i 2011, 2014 och 2017 års nytaxering, främst på regional nivå. På riksnivå har värdet på åker- och betesmark dessa år ungefär samma andel av fastighetens totala taxeringsvärde som år 2005 och år 2008. Totalt i Sverige var värdet på åker- och betesmark 16 % av det totala taxeringsvärdet 2017. Bryts taxeringsvärdena ner på län så kan vi se att denna andel minskat för några län men ökat för vissa av de regioner där priset på åker- och betesmark är relativt högt och där majoriteten av Sveriges jordbruksmark finns. I till exempel Skåne län var värdet på åker- och betesmark 52 % av taxeringsvärdet 2017, det är en ökning jämfört med 2014 då andelen var 48 %. I Norrbottens län var värdet på åker- och betesmarken mindre än 0,5 % av taxeringsvärdet. I beräk­ningsmodellen leder detta till att priserna på åker- och betesmark under åren 2009–2010, 2012– 2013 respektive 2015–2016 till viss del underskattats, på samma sätt som under åren 1999 till 2004, och hela den ackumulerade ökningen från åren 2009– 2010, 2012–2013, 2015–2016 kom inte med i beräkningarna förrän år 2011, 2014 respektive 2017.

 

Effekter av att beräkningsunderlaget inte innehåller de köp som slutar som en fastighetsreglering

Denna statistik omfattar, som tidigare nämnts, enbart köp där ansökan om lagfart genomförs. Köp där förvärvad fastighet läggs ihop med en annan fastighet som köparen redan äger, en så kallad fastighetsreglering, ingår inte i denna statistik. Under 2015/2016 genomförde Jordbruksverket en kvalitetsstudie på vilka effekter detta får på priset. Studien omfattar de regleringar som gjorts under åren 2002, 2004–2005, 2007–2008 samt 2010–2011.

Studien visar att ca 10 % av alla köp som äger rum per år slutar i en fastighetsreglering med vissa regionala skillnader, där det var mer vanligt i NUTS2-regionerna Småland med öarna samt Östra Mellansverige medan det var mindre vanligt i norra Sverige. För dessa köp kunde det också påvisas att försäljningspriset i genomsnitt blir högre per hektar i nästan alla regioner än för de köp där ansökan om lagfart genomförs. Prisskillnaderna syns mest i alla Götalands- och Svealandsregionerna medan skillnaderna i Norrland är väldigt små både vad gäller åker- och betesmark. Effekten blir att det genomsnittliga priset som Jordbruksverket publicerar i denna publikation, där enbart köpen som slutar med en lagfartsansökan finns med, underskattar den genomsnittliga prisnivån både på riksnivå och för de olika regionerna. För de studerade åren hade priset på åkermark varit 6–25 % högre på riksnivå om fastighetsregleringarna ingått i beräkningarna. För betesmark hade det genomsnittliga priset på riksnivå varit 1–15 % högre dessa år.

Det kunde däremot inte påvisas några skillnader i prisutvecklingen mellan de lagfarna köpen och de köp som slutar som en fastighetsreglering. Vissa år var prisutvecklingen bättre för de lagfarna köpen jämfört med fastighetsregleringarna och tvärtom. Den variationen beror troligen mer på den slumpmässighet som finns vad gäller hur exklusiva och åtråvärda fastigheter som säljs ett år jämfört med ett annat, vilket påverkar värdet per hektar.

Bra att veta

I vår databas redovisas förutom genomsnittliga priser på åker- och betesmark även genomsnittliga priser för variabeln jordbruksmark. Det vill säga det genomsnittliga priset för alla sålda fastigheter under året som innehållit åker- och/eller betesmark. Det händer vissa år att prisutvecklingen för åker- och betesmark var för sig har en högre prisutveckling mellan två år än variabeln jordbruksmark. Att detta scenario ibland förekommer beror på den beräkningsmetod som an­vänds. För jordbruksmark räknas först ett genomsnittligt pris ut för varje region genom att summan av den totala köpeskillingen för såld åker- och betesmark divideras med summan av såld areal åker- och betesmark. Här påverkas detta genomsnittspris bland annat av förhållandet mellan hur stora arealer betesmark som sålts i förhållande till åkermark. Detta eftersom hektarpriset för betesmark är betydligt lägre. Vissa år är det så att såld areal betesmark i förhållande till såld areal åkermark ökat jämfört med föregående år i några av de regioner där det finns mycket areal jordbruksmark. När sedan priset på riksnivå för jord­bruksmark beräknas genom att genomsnittspriset för varje region (NUTS2) vägs upp med den totala arealen jordbruksmark som finns i regionen, enligt fastighetstaxeringsregistret, så kan det få den effekten.

EU:s statistikmyndighet Eurostat redovisar markprisstatistik för olika med­lemsländer. Eftersom olika definitioner och metoder har använt i medlems­länderna vid framtagning av denna statistik över tid är inte de uppskattade nivåerna på markpriserna helt jämförbara mellan länderna före 2010. Euro­stat, i samarbete med medlemsländerna, har nu tagit fram en gemensam metodologi för att ta fram mark- och arrendepriser för att harmonisera definitionerna som ökar jämförbarheten och därmed användningen. Denna gemensamma metodologi började gälla för mark- och arrendepriserna avseende år 2010. Sverige använder den nya metodologin i rapporteringen till Eurostat.

Statistiska centralbyrån publicerar årligen i sin fastighetsprisstatistik uppgifter avseende köpeskillingar och köpeskillingskoefficienter vid försäljningar av lantbruksenheter. I den statistiken ingår således utöver jordbruksmark även byggnader och andra ägoslag.

 

Jämförelse av arealer i fastighetstaxeringsregistret och arealer som brukas enligt annan statistik

Informationen om bland annat arealer i fastighetstaxeringsregistret kommer från nytaxeringar och det är ägaren själv som fyller i fastighetstaxeringen och anger hur stora arealer åker- respektive betesmark som fastigheten består av. Beståndet som används till den här statistiken består av knappt 2 617 000 hektar åkermark och knappt 683 000 hektar betesmark.

I Lantbruksregistret (LBR) finns istället areal som används/brukas. Förenklat beskrivet är det arealer som det söks stöd för. LBR innehåller drygt 2 568 000 hektar åkermark och knappt 453 000 hektar betesmark.

Den största skillnaden mellan registren är alltså att det finns fler hektar betesmark i fastighetstaxeringsregistret än i LBR. Skillnaderna är extra stora i norra Sverige.

Annan statistik

I början av år 2019 publicerades genomsnittliga arrendepriser avseende år 2017 och 2018 i det Statistiska meddelandet JO39SM1901

 

Elektronisk publicering

Detta Statistiska meddelande finns kostnadsfritt åtkomligt på Jordbruksverkets webbplats http://www.jordbruksverket.se under Ta del av statistiken samt på SCB:s webbplats http://www.scb.se under Jord- och skogsbruk, fiske. Siffrorna som presen­teras i detta Statistiska meddelande samt siffror för fler år finns också att ta del av i Jordbruksverkets statistikdatabas som går att nå från Jordbruksverkets webbplats.

Mer information om statistiken och dess kvalitet ges i en särskild Kvalitetsdeklaration.